Sobre el Fideicomiso al Costo.

Que es un Fideicomiso al costo?

Básicamente es gente que se reúne para alcanzar un objetivo que en forma individual es mucho más difícil. Cuando entran al proyecto, el edificio no existe. Recién cuando se consigue reunir al total de los futuros propietarios de cada unidad, se procede a comprar una fracción de tierra y se comienza la construcción de la infraestructura que demora uno a dos años según corresponda. Si bien hay que estar dispuesto a esperar y hacerse cargo de los costos y riesgos que supone encarar la construcción del propio edificio, el sistema permite un excelente producto a costos muy bajos.

Cómo y cuando me suscribo, qué estoy comprando?

Generalmente se fija una fecha para empezar a registrar las reservas concretas sobre el plano definitivo.

Recién en ese momento se toma la reserva y se firma la misma. Previamente iremos registrando a los interesados y tomando sus datos para mantenerlos informados a medida que avanzamos en el proyecto. La firma de la reserva y el posterior contrato significa asumir el compromiso de participar de un contrato cooperativo que tiene como objetivo construir el edificio, subdividirlo y asignar a cada suscriptor la unidad correspondiente.

No se está “comprando” un unidad, sino que se está participando de un negocio conjunto, administrado en forma tal, cuyo resultado final será la construcción de todo el edificio y su subdivisión para que cada suscriptor pueda tener la propiedad definitiva de la unidad que suscribe.

Puedo cancelar mi reserva?

Si, pero tiene una penalidad de USD 1000 por gastos administrativos y costos de oportunidad perdida.

Hay un límite de tiempo para juntar la cantidad de subscriptores necesarios para iniciar el proyecto?

Si, 10 meses.

¿Qué pasa si no se consigue el total de los suscriptores?

El proyecto no se realiza. Esto es así porque a la hora de lanzar un proyecto, bajo la figura de fideicomiso al costo, se prorratea entre todas las unidades la inversión total estimada, compuesta principalmente por tierra, obra interna, obra común /externa y honorarios y gastos.

Esto implica que la suma del valor individual de cada unidad es equivalente a la inversión total estimada. De tal manera, es necesaria la suscripción de un alto porcentaje del emprendimiento para poder llevarlo adelante, ya que son los fondos aportados por cada propietario los que, administrados por el Fiduciario, permiten comprar la tierra, contratar las obras y realizar todo lo necesario para transformar una parcela baldía en una urbanización compleja.

Concluyendo, se requiere que el 100% de las unidades que componen el proyecto alguien las haya suscripto y se comprometa a integrar la inversión correspondiente. En este sistema no hay grandes inversores, bancos, ni instituciones financieras que asuman el riesgo de completar la inversión. Se hace entre todos o no se hace.

¿Qué pasa con mi reserva si el proyecto no se lleva adelante porque no se completa la suscripción?

Se reintegra el monto total de la reserva, descontados las comisiones bancarias que se hubieran cobrado.

El contrato ¿es en dólares o en guaraníes?

El contrato es en guaraníes, aunque el presupuesto y costo de las unidades se presente en dólares y/o guaraníes. En el caso de Erasmus, el anticipo se cancela en dólares.

¿Hay comisiones o gastos no incluidos en el costo de la suscripción?

Sí. Los gastos son: aprobación municipal e impuesto a la construcción, gestión y asesoría, co-propiedad horizontal, desarrollo de proyecto, anteproyecto y proyecto ejecutivo, marketing, seguridad, energía eléctrica y agua, fiscalización de obra, y costos relacionados al fideicomiso. Adicionalmente, a partir del primer mes se cobra un gasto administrativo mensual . El fideicomiso no genera ganancias con lo que se obvia el impuesto a la renta.

¿El valor de suscripción es fijo, no tiene ajustes?

El monto comprometido es fijo. Sin embargo, si bien el presupuesto tiene un alto grado de posibilidades de cumplirse sin ajustes, pueden aparecer imprevistos que obliguen a ajustar el presupuesto.

El sistema funciona como quien construye su propia casa con un arquitecto que presupuestó la obra. Si el presupuesto está correctamente confeccionado no habrá sorpresas, salvo que exista inflación o la morosidad de los suscriptores perjudique el flujo de caja necesario para seguir con las obras. El compromiso del Fiduciario es aplicar los fondos recaudados a la realización de las obras necesarias para desarrollar el proyecto.

¿Por qué se afirma que todo el inmueble se valoriza luego de la suscripción?

Por la simple razón que a partir de ese momento no hay más oferta (no hay unidades libres) y cualquiera que quiera entrar va a tener que pagar un sobreprecio si intenta motivar a un suscriptor para que le transfiera su contrato.

¿Quién cubre lo que deja de pagar un moroso?

Inicialmente se cubre con fondos del proyecto (en el que aportaron todos), luego se recupera dicho importe con la cobranza (y sus intereses) que se le hace al deudor moroso. Si bien hay una serie de medidas contempladas en el contrato para tratar la situación de los morosos, que van desde el cobro de intereses hasta la resolución del contrato con una importante quita en el valor.

¿Qué pasa si no puedo cumplir el plan de aportes?

La recomendación es preverlo con tiempo para ofrecer la unidad a la venta (transferencia del contrato) y no caer en costos por mora. Habitualmente este procedimiento se hace con la inmobiliaria que se encargó de la comercialización original, ya que generalmente se posee una base de posibles compradores que quedaron fuera en la suscripción original.

¿Cuánto tardan las obras del edificio?

El plan de pagos está armado en 24 meses. Esto implica que las obras finalizarían aproximadamente a fines del 2015. Resulta importante aclarar que el ritmo de las obras lo marca el flujo de fondos del edificio, compuesto por los pagos que cada propietario realiza mes a mes. De tal manera, cuestiones como la mora o la existencia de mayores costos alteran necesariamente el plazo de la obra.

¿Modifican el proyecto una vez lanzada la suscripción?

El proyecto puede sufrir modificaciones. Si bien la intención es intentar que el proyecto no sufra cambios, muchas veces son necesarios algunos ajustes debido a cuestiones técnicas, municipales, etc. Asimismo, el contrato prevé que la superficie de cada unidad podrá sufrir un ajuste en hasta más o en menos de un 10%

¿Incentivan y/u obligan a empezar las obras particulares en algún momento?

No, las obras particulares solo podrán comenzar cuando las obras del edificio estén finalizadas, de manera tal que nadie termine de construir su casa antes de contar con todos los servicios básicos (agua, gas, luz, etc) y que las obras particulares no entorpezcan la entrega del edificio.

¿Cuál será la figura legal del edificio: propiedad horizontal, Sociedad Anónima?

Si bien en los contratos queda abierta la posibilidad de adoptar distintas figuras legales según convenga a los suscriptores, es común adoptar la figura de un edificio privado subdividido en propiedad horizontal.

¿Cuándo uno puede conocer el texto del contrato que firmará?

El texto definitivo se conoce en cuanto se lo tenga ajustado a la realidad del edificio en cuestión, siempre antes de pagar el anticipo y firmar el fideicomiso pero posterior a la reserva.

¿Puedo pedir la modificación de alguna cláusula del contrato?

No, el contrato es el mismo para todos los suscriptores.

¿El contrato no es demasiado duro para el suscriptor incumplidor?

Efectivamente, se da prioridad a la necesidad del conjunto de que el edificio se termine en tiempo y forma. No obstante la realidad indica que el suscriptor no se perjudica económicamente, sino que ante dificultades financieras rápidamente puede “vender” su contrato (transferir sus derechos y obligaciones vía cesión) previa cancelación de su deuda, recuperar lo que puso, y aún quedarse con alguna diferencia positiva.

¿Una unidad o todo el proyecto puede sufrir modificaciones?

El contrato prevé que puede haber pequeños ajustes resultantes de la adaptación del proyecto a la realidad constructiva. El contrato prevé que la superficie de cada unidad podrá ser modificada hasta en un 10%, para arriba o para abajo. También el proyecto puede ser modificado si por cuestiones técnicas, presupuestarias, municipales así se requiriera.

¿Ya tienen los permisos en la municipalidad y otros entes?

Sí. Efectivamente ya se cuenta con los permisos municipales de construcción.

¿Cuándo tengo escritura? Antes de la escritura individual ¿qué tengo? ¿Qué riesgos se corre por no tener la escritura de subdivisión? ¿Qué perjuicios tengo por no tener mi escritura individual?

Los trámites y requisitos que hay que presentar previo a obtención de la escritura de la unidad son complejos y a veces inciertos, con lo que resulta difícil estimar los tiempos de aprobación. Sin embargo, experiencias similares indican que el procedimiento puede tomar entre 6 a 12 meses. Muchos de estos trámites solo pueden ser presentados una vez que se finalizan las obras de infraestructura del edificio y las autoridades municipales y provinciales pueden verificar y por lo tanto autorizar. De todas formas, la unidad se puede seguir transfiriendo a través de la cesión del contrato.

Además, los derechos de cada propietario sobre el unidad están perfectamente amparados y regulados por el contrato de mandato hasta que se obtiene la escritura final, único momento a partir del cual el Fiduciario considera finalizado su trabajo. En síntesis el plazo no depende 100% del esfuerzo o eficiencia del Fiduciario sino de la mayor o menor burocracia que nos toque en el momento de solicitar las autorizaciones.

Dado que el edificio se construye cumpliendo con las reglamentaciones vigentes, no vemos peligro en que la escritura de subdivisión no se pueda conseguir. Si, que se pueda atrasar. El edificio nace “teniendo su escritura de propiedad”, esto es la escritura con que se compra la fracción sobre la que se construye el edificio. Esta escritura identifica a los suscriptores para los cuales se realiza la compra. Cuando se dice que “el edificio no tiene escrituras” se refiere a que no está completado el trámite de escritura individual pero si tiene escritura y tiene identificado a sus propietarios. Esta tenencia es real y no corre riesgos.

El perjuicio que realmente se sufre en este sistema es la falta de un título de propiedad que me permita hipotecar mi unidad y esto afecta la obtención de créditos hipotecarios.

¿Cuándo se obtiene la escritura de la unidad?

La escritura se podrá obtener una vez que se concluya con el trámite de Subdivisión. Este trámite suele ser bastante complejo, ya que está compuesto por varias aprobaciones las cuales tienen injerencia dentro del Municipio, como así también a nivel catastro de registros públicos.

¿Está incluido el costo de subdivisión y de escrituración?

El costo de la co-propiedad SI está incluido, pero el de escrituración NO, por su difícil o casi imposible cálculo (depende de valuaciones, revaluos y hasta aplicaciones retroactivas determinadas por entes gubernamentales) los gastos de los trámites de subdivisión no están incluidos en el presupuesto original. Estos son rendidos, devengados y cobrados por separado en el momento que el Fiduciario considere más conveniente para el proyecto, su flujo de fondos y la economía de los propietarios. Este momento puede ser durante el cronograma original, con las cuotas adicionales o después de las mismas.

¿Puedo adelantar cuotas? ¿Obtengo algún beneficio por hacerlo?

Se puede adelantar total o parcialmente el monto previsto en el contrato. En caso de que algún propietario opte por realizar esta metodología, no se producirá ningún beneficio ya que al ser un desarrollo al costo con financiación propia, no se prevé el pago de intereses por adelantamiento de capital.

¿Cuándo se empiezan a cobrar las expensas?

Las expensas se empiezan a cobrar desde el momento en el que se entrega el edificio. Las mismas dependerán en gran medida de las decisiones que tomen el consejo (formado por los propietarios) y la administración acerca del funcionamiento del edificio. Durante el plazo de obra, los gastos “expensables” se afrontan desde el fondo de “gastos de administración”.

¿Se puede transferir la unidad sin que estén terminadas las obras del edificio?

Si, desde el día después que se paga el anticipo la unidad es transferible. Técnicamente lo que se transfiere no es la unidad, sino el contrato de fideicomiso que establece los términos y condiciones en que se entregarán las unidades, con todos sus derechos y obligaciones. Esto quiere decir que no se hace una escritura traslativa de dominio, sino un convenio de cesión ante un escribano.

¿Cuáles son los requisitos para poder ceder mi contrato y qué costos tiene?

Las condiciones para poder transferir son: (1) la inexistencia de deuda, (2) la certificación de firmas, y, (3) la notificación al Fiduciario. Los costos que deben tenerse en cuenta son: el impuesto de transferencia (que se reparte entre cedente y cesionario), los honorarios del escribano y la certificación de firmas por parte del mismo.

¿Con la venta se emite factura?

NO

¿Quién paga el IVA y la transferencia?

El comprador

¿Por qué invertir en ladrillos?

La inversión inmobiliaria es la más conveniente, segura y rentable con un excelente ingreso, renta o apreciación del bien inmobiliario comparado a otras inversiones. Por Ejemplo

RENTA FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION — 25,00%

RENTA PAPELES FINANCIEROS — 13,50%

RENTA NEGOCIO AGROPECUARIO — 16,00%

RENTA PLAZO FIJO EN DOLARES — 9,75%

RENTA FIJA EN DOLARES — 9,25%

Que le hace atractivo y por qué invertir en un fideicomiso al costo?

Porque representa una herramienta jurídica con ventajas comparativas que permiten entre otras:

MAYOR SEGURIDAD JURÍDICA

› Puesto que aísla y blinda los bienes que forman parte del fideicomiso de los bienes individuales de los participantes del mismo.
GARANTIZA UN PRECIO CONSTRUCCIÓN AL COSTO

El valor invertido refleja estrictamente el costo de la construcción incurrido.
TOTALMENTE EN CUOTAS

Pagos mensuales accesibles que acompañan la evolución de la construcción.