Los precios del campo, una gran enseñanza sobre burbuja de activos

Julio 2019 por Ricardo Avalos

Una de las cuestiones más difícil es saber cuándo estamos en una burbuja de mercado. Y aunque el mundo haya pasado recientemente por 2 de las burbujas más emblemáticas a nivel global; 2001 las dot.coms y 2007 la inmobiliaria, en Latinoamérica ciertamente la escalada de los activos especialmente el del valor de la tierra cultivable agricola no ha levantado ni la preocupación ni el debate que debería. Mientras, las burbujas que han aumentado su frecuencia a partir de la crisis financiera del 2008, aún siguen siendo motivo de estudio y hoy determinar que un activo sea simplemente costoso versus que se encuentre completamente desconectado de la realidad no es una tarea fácil, menos en Sudamérica.

Pero vamos a la realidad paraguaya, que es de lo que se trata este articulo.

Si en algún momento los precios de algún mercado en particular han mostrado signos de alza desmedida y al poco tiempo esos precios se enfriaron, la idea de una burbuja se disipó completamente, esto lo más cercano que podemos encontrar a la situación de la tierra agricola cultivable en Paraguay.

El Precio de la Tierra

Pero como se forma el precio de la tierra en Paraguay? La tierra vale por lo que produce, excepto en Paraguay!, donde la percepción colectiva de muestras similares recolectada como dato y organizada como tasación, es validada por el regulador como metodología aceptable y aceptada por el sistema financiero. Normalmente, el precio de un activo subyacente es el reflejo de su productividad económica descontada a la tasa esperada de retorno proyectada a un mínimo de 10 años. En otras palabras, se multiplica la cantidad de toneladas que produce de cada cultivo en un ano, se multiplica por el precio, pero por 10 años y se descuenta todos los costos asociados. Esta cifra llamada flujo se descuenta al valor actual neto, que requiere una cifra fundamental, la tasa de descuento a ser utilizada. Si bien, esta cifra puede ser aleatoria, y utilizarse a criterio propio debe reflejar ciertos parámetros fundamentales, como el hecho de que la actividad agricola es una actividad de riesgo. Por ejemplo, veamos el comportamiento del precio de la soja en los últimos 40 años.

Notemos que su volatilidad es inherente a la naturaleza del producto. Un bushel a USD 18 significa que por tonelada métrica valor USD 661,40.

El otro componente es la producción, o la cantidad producida en tonelada métricas.

Notemos que también es volátil siendo altamente dependiente del clima.

Asi, el ingreso por hectárea no es mas que la multiplicación de lo producido por el precio

El Precio de la Soja

La soja es el principal componente de los ingresos del campo en Paraguay, por lo que su influencia en el sostenimiento de los precios de los activos relacionados al campo es crítico. Si la soja muestra una tendencia alcista o bajista afecta de manera dramática a los ingresos y las proyecciones del sector. Más aun cuando este producto podría significar hasta un 40% del sistema financiero local e influir en no menos del 30% del PIB so rol es vasto y de largo alcance. A partir del pico de precio de la soja en 2012 (bushel a US 17,58), los mercados agrícolas, especialmente el de la tierra clamaba por sostenimiento y proyecciones positivas.

Hay que recordar que Latinoamérica no tiene mercado de precios. La formación de precios de comodities acontece en los Estados Unidos y prácticamente toda Latinoamérica toma estos valores como referencia. Las altas correlaciones como por ejemplo, secas en USA que afectan su producción son típicamente disparadores de precio en Sudamérica y por el contrario súper cosechas en USA terminan afectando los precios de Sudamérica para abajo. Este tema es más complejo, tiene que ver la transferencia de riesgos a través de los premios, pero no es el punto de este artículo.

Así, en 2013, un fuerte aumento en los precios de la tierra agrícola en los Estados Unidos provocó advertencias, que ya venían desde enero del 2012 cuando Esther George, la Presidenta del Banco de la Reserva Federal advertía sus radares observaban una tendencia alcista de los precios de la tierra. Para la época los temores de una burbuja en Estados Unidos eran comprensibles, pues la economía recordaba dolorosamente el colapso de dos burbujas apenas una década atrás: la burbuja tecnológica en 2001 y la burbuja inmobiliaria en el 2007, cada una con sus devastadores efectos en las carteras de inversión y el valor de sus activos. Desde entonces, los precios de la tierra de cultivo agricola comenzó a ablandarse, con temor de error en la lectura y con pocos efectos adversos.

Ciertamente la intervención de la Presidente de la Reserva Federal estaba justificada en lo que podrían ser signos de una burbuja y el colapso de una industria que quebró en los 80 debido a las expectativas erradas en la que se basó el sistema financiero norteamericano para inyectar combustible al campo en los 70. Así que atendiendo a su envestidura George cuidadosamente observo el desarrollo de aquella exuberante e irracional subida de precios.

Definición de burbuja

No hay una definición uniforme de lo que es una burbuja, pero en general los economistas la describen como la instancia en que el precio de los activos se desconecta de sus fundamentos económicos. En otras palabras, inversores entusiasmados compran activos que han venido apreciándose basados en que seguirán apreciándose, similar a lo sucedido en 1630 con los tulipanes holandeses o lo sucedido en valor de las acciones de las dot.coms que nunca mostraron ingresos a inicios del 2000. Pero lo que sí han acordado los economistas en que en todos los casos los inversores han actuado de manera racional. Piensan que un día más adelante venderán su hectárea agricola a un valor mayor al que pagaron por ella.

En Paraguay

En Paraguay hasta el 2015 no había quien pare la tendencia alcista del precio de la tierra agrícola. Entre el 2007 y el 2015 el precio promedio de la tierra agrícola en zonas núcleo (Alto Paraná en su mayoría) creció 10 veces su valor. Esta carrera inicio en el 2007, previo a esto el crecimiento del precio era normal con cifras del 3 al 5%, para pasar a crecimientos de dobles-dígitos.

Esta tendencia estuvo solapada no solo por la tendencia alcista del precio de los commodities sino que acompaño el precio de la tierra agrícola de la región. Pero a partir del 2015 cuando se avizoraba una tendencia de los commoditites a la baja, USA deprecio el precio de su tierra acompañando las tendencias mundiales, mientras que Sudamérica mantuvo sus valores emocionados en una conciencia social más que en fundamentos económicos.

Particularmente en Paraguay, los precios de la tierra agrícola al 2019 han bajado pero producto de los malos resultados económicos que produjo la baja de precios. El impacto económico resulto en quiebras, lo que inquieto a los bancos a investigar un poco más en cuanto al valor de las tierras agrícolas.

Los precios de la tierra agrícola en Paraguay terminaron por ceder entre el 2016 y el 2017 pero como resultado de una crisis financiera producida por todos los actores del sistema. Aun así, el tema de esta mini burbuja o gran burbuja inmobiliaria (no es el objetivo de este articulo determinar si fue o no) no fue algo determinante para el sistema. De hecho paso totalmente desapercibido a la opinión pública.