La innovación llega al mercado inmobiliario
Mayo 2017
En los últimos 6 años (2010–2016) Asunción, una ciudad mediana de no más de 550 mil habitantes y 120 mil viviendas ha incrementado el inventario de residencias en altura en una cifra no menor a las 5000 unidades habitacionales. Contrariamente, en el mismo periodo Asunción mostraba una tendencia clara de disminución de la cantidad de habitantes. No fue hasta el 2015, inclusive 2016, que empezar a levantarse algunas dudas sobre lo que realmente estaba aconteciendo en el mercado inmobiliario de Paraguay.
Entre un sin número de razones por las que ocurría este fenómeno contradictorio, se destacaban algunas como el gran crecimiento del parque automotor que afectaba de manera crítica el traslado interurbano, el movimiento del sector financiero, gastronómico y comercial del casco urbano hacia los barrios tradicionales y consolidadas de la ciudad, y el cambio estructural de las condiciones de consumo de la clase media apuntalado por el gran crecimiento de la economía. Estas condiciones fueron elementos clave para darle un empujón a un gran desarrollo inmobiliario como a la aparición del incipiente crédito hipotecario en Paraguay. Pero entonces, como perdía Asunción a sus habitantes? En el 2010 ya se notaba este auge inmobiliario. El dólar de inversión inmobiliario tuvo un claro foco en un perfil de inmueble dirigido a la clase media y media alta. La oferta con los años fue creciendo y los precios con poca cintura conceptual no percibió que el incremento de la oferta como de los precios era una condición insostenible en el tiempo. Para el 2017, los valores comerciales cayeron un 15%, lo que afectó en principio solo a los precios, pero luego llego a los costos y finalmente inclusive a los modelos contractuales. Aquellos “contratos llave mano”, muy populares en 2010–2014, fueron sustituidos desde el 2015 por “contrataciones por rubro”, donde el rol de los gerenciadores profesionales ha sido fundamental. Paraguay siguió creciendo sostenidamente a pesar de los problemas de la región, como el de Brasil pasando por su peor crisis económica, y Argentina sumergida en escándalos financieros a nivel global. La estabilidad macro-económica y el rigor fiscal de las cuentas estatales, le valieron escalar hasta una calificación BB+ y espera llegar al anhelado investment grade para el periodo 2018–2019.
La pregunta no era si invertir o no en Paraguay, sino dónde, en qué y cómo? En todos estos años el capital siempre presente buscó la manera de participar en el crecimiento país, pero Paraguay carecía de la oferta para el desembarco de estos capitales. Localmente, la profesionalización y el track record de las empresas desarrolladores es aun débil, elemento clave para el desembarco efectivo.
En este contexto hemos identificado una oportunidad que recoge factores como una demanda habitacional claramente insatisfecha, un vehículo formal como garantía y un equipo gerencial capaz de ejecutar el proyecto en tiempo y forma. El Fideicomiso al costo, un vehículo conocido en la región, como tal en la Argentina y como cooperativas en Brasil, que actúe de nexo y aglutinador de inversores que han buscado la manera de ingresar al sector pero que no han encontrado la fórmula, debido a que han encontrado que la oferta típica se concentra en zonas tradicionales de la ciudad, típicamente de clase media alta en inmuebles por encima de los USD 120 mil y tamaños no menores al 90 m2, dejando un claro espacio que satisfacer en la franja de USD 50 hasta 80 mil dólares en el centro de la ciudad, donde no hay oferta actualmente pero donde se concentra el 40% de puestos laborales de la ciudad, incluido 250 mil puestos de trabajos en oficinas del gobierno.
Por Ricardo Ávalos, Canopy SA.
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