Hemos tenido una burbuja inmobiliaria en el campo y no nos hemos percatado?
Julio 2019 por Ricardo Avalos
Una de las cuestiones más difícil es saber cuándo estamos en una burbuja de mercado. Y aunque el mundo haya pasado recientemente por 2 de las burbujas más emblemáticas a nivel global, en Latinoamérica ciertamente la escalada de los activos especialmente el de la tierra agricola no ha levantado ni preocupación ni debate, ni siquiera interés. Mientras, las burbujas que han aumentado su frecuencia a partir de la crisis financiera del 2008, aún siguen siendo motivo de estudio y hoy determinar que un activo sea simplemente costoso versus que se encuentre completamente desconectado de la realidad no es una tarea fácil. Pero vamos a la realidad paraguaya, que es lo que nos trae a este artículo. Si en algún momento entre el 2005 y la actualidad los precios de la tierra cultivable en el campo de Paraguay han mostrado algún signo de desconexión con la realidad, algo anestesió al sistema disipando cualquier idea de burbuja inmobiliaria.
El 27 de agosto del 2012 el precio de la Soja en USA tocaba el cielo con 645$ la tonelada. En USA, las advertencias sobre precios desmedidos de la tierra agrícola empezaron de la mano de Esther George, Presidenta del Banco de la Reserva Federal, cuando en enero del 2012 advertía que en el radar de la FED ya se observaban una tendencia de la tierra a la alza.
Para la época los temores de una burbuja en Estados Unidos eran comprensibles, pues la economía recordaba dolorosamente el colapso de dos burbujas apenas una década atrás: la burbuja tecnológica en 2001 y la burbuja inmobiliaria en el 2007, cada una con sus devastadores efectos en las carteras de inversión y el valor de sus activos. Desde entonces, los precios de la tierra de cultivo agricola comenzó a ablandarse, con temor de error en la lectura y con pocos efectos adversos.
Ciertamente la intervención de la Presidente de la Reserva Federal estaba justificada en lo que podrían ser signos de una burbuja y el colapso de una industria que quebró en los 80’s debido a las expectativas erradas en la que se basó el sistema financiero norteamericano para inyectar fondos al campo en los 70. Así que atendiendo a su envestidura George cuidadosamente observo el desarrollo de aquella exuberante e irracional subida de precios.
La influencia de la Soja en el Precio de la Tierra
La soja es el principal componente de los ingresos del campo en Paraguay, por lo que su influencia en el sostenimiento de los precios de los activos relacionados al campo es crítico. Si la soja muestra una tendencia alcista o bajista afecta de manera dramática a los ingresos y las proyecciones del sector. Más crítico es su precio cuando este producto podría significar hasta un 40% del sistema financiero local e influir en no menos del 30% del PIB, su rol es vasto y de largo alcance.
Hay que recordar que Latinoamérica no tiene mercado de precios. La formación de precios de commodities acontece en los Estados Unidos y prácticamente toda Latinoamérica toma estos valores como referencia. Las altas correlaciones como por ejemplo, secas en USA que afectan su producción son típicamente disparadores de precio en Sudamérica y por el contrario súper cosechas en USA terminan afectando los precios de Sudamérica para abajo. Este tema es más complejo, tiene que ver la transferencia de riesgos a través de los premios, pero tampoco es el punto de este artículo.
Cuánto vale una hectárea de tierra agricola cultivable? La tierra vale por lo que produce, excepto en Paraguay!, donde la percepción colectiva del precio de campos similares recolectada como dato y organizada como tasación, es validada no solo por el regulador como metodología comprobada sino por el sistema financiero como valor transable. Localmente, la metodología de valoración más común aplicada a cualquier activo, urbano como rural, es muestral, lo que permite la captura de la percepción colectiva del valor de un activo. Este un método aprobado, pero que en el contexto actual del Paraguay tiene muchos puntos débiles. A juzgar por los resultados de los valores de la hectárea agricola arrojados por las tasaciones la aplicación de la metodología muestral es definitivamente incorrecta.
Sobre las Burbujas
No hay una definición uniforme de lo que es una burbuja, pero en general los economistas la describen como la instancia en que el precio de los activos se desconecta de sus fundamentos económicos. En otras palabras, inversores entusiasmados compran activos que han venido apreciándose basados en que seguirán apreciándose, similar a lo sucedido en 1630 con los tulipanes holandeses o lo sucedido en valor de las acciones de las dot.coms que nunca mostraron ingresos a inicios del 2000. Pero lo que sí han acordado los economistas en que en todos los casos los inversores han actuado de manera racional. Piensan que un día más adelante venderán su hectárea agricola a un valor mayor del que pagaron por ella.
En 2010 teníamos al menos 5 fondos de inversión agricola en Paraguay, DAP, Black River, MSU, Helix, Los Grobo, IRSA. La proyección de los precios de la tierra inicio un proceso de aceleración de crecimiento a partir de que el mercado tenía para pagar altos precios (“en el chip local”) y bajos precios (“en el chip de los fondos”). Impulsados por el desconocimiento de lo que podría ocurrir con los precios en un mercado con baja cultura financiera, limitadas alternativas de inversión, regulaciones laxas, y un sistema financiero concentrado en el corto plazo, los fondos parecían liderar de apertura de nuevas fronteras (San Pedro, Canindeyú y Amambay). Cuando identificaron que esta tendencia destruía totalmente las expectativas (2012) ya era tarde, los precios se les fueron de las manos. Los precios del 2014–15 ya no mostraban los retornos que un fondo de riesgo espera y empezaron a dudar de quedarse en Paraguay. Localmente la fantasía de los precios empezó a resquebrajarse y los campos locales quedaron sin compradores genuinos (entendiendo que siempre habrá otras razones de compra de activos que no tendrán como finalidad la explotación agrícola de los campos). Para el 2016, los fondos estaban más de salida del Paraguay que con proyecciones para seguir invirtiendo. En 2019 la tendencia de los precios de la tierra tiende al ajuste, pero es interesante darle una mirada a la realidad versus la expectativa y aprender de lo sucedido.
La galopada de los precios siguió hasta el 2015, no había quien pare la tendencia alcista del precio de la tierra agricola. Entre el 2007 y el 2015 el precio promedio de la tierra agricola en zonas núcleo (Alto Paraná en su mayoría) creció 10 veces su valor. Esta carrera inicio en el 2007, previo a esto el crecimiento del precio era normal con cifras del 3 al 5%, para pasar a crecimientos de dobles-dígitos.
Esta tendencia desmedida o desconexión de la realidad del precio de la tierra con respecto a sus fundamentals estuvo oculta no solo detrás de la tendencia alcista del precio de los commodities sino también detrás de los precios de la tierra agricola en la región. Pero a partir del 2015 cuando se avizoraba una tendencia de los commoditites a la baja, mientras que USA deprecio el precio de su tierra acompañando las tendencias mundiales, mientras que Sudamérica mantuvo sus valores emocionados en una conciencia social que aporto ganas y fondos para mantener valores sin sentido durante 3 años.
En el 2018 se habló de precios más bajos de la tierra agrícola pero producto de los malos resultados económicos que produjo la baja de precios. El impacto económico resulto en quiebras, lo que inquieto a los bancos a investigar un poco más en cuanto al valor de las tierras agrícolas. Los precios de la tierra agricola en Paraguay terminaron por ceder entre el 2016 y el 2017 pero como resultado de una crisis financiera producida por todos los actores del sistema. Aun así, el tema de esta mini burbuja o gran burbuja inmobiliaria (no es el objetivo de este articulo determinar si fue o no) no fue algo determinante para el sistema. De hecho paso totalmente desapercibido a la opinión pública. Algo muy similar ocurrió en el mercado inmobiliario urbano, pero esto merece otro artículo.
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