El Estado se asoma como un desarrollador en el sector inmobiliario
Nunca en los últimos 30 años el Estado Paraguayo ha estado tan activo en la adquisición de tierras urbanas como lo está hoy. Como un potencial gran comprador de tierra urbana a través de una licitación impulsada por la Senavitat se posiciona como “comprador”. Si bien podría dirigirme hacia el efecto bumping que podría ocurrir debido a esta incursión del gobierno afectando al ya deteriorado y poco transparente mercado de precios inmobiliarios de Asunción, el punto que me lleva a esta reflexión es la capacidad real de la metodología por licitación escogida como herramienta efectiva para una compra ventajosa y positiva para el Estado.
Lo primero. Es normal que cunado un gran comprador, sea el Estado o un Fondo se encuentra merodeando un mercado de activos subyacentes, los precios tratan de comprender y proyectar sus tendencias de comportamiento como “la gran bolsa de dinero” y sacarle el mayor provecho a la situación. Así el BCP afecta el tipo de cambio a través de la compra o la venta masiva de dólares en el mercado abierto, mientras que los jugadores, pequeños por naturaleza y volumen de juego, apliquen sus conocimientos y actúen en consecuencia de manera que las mismas terminan reajustando los valores de mercado. El resultado es una tendencia clara de los precios del activo. En este caso el activo no son monedas sino metros cuadros de suelo urbano, Senavitat sería el BCP y los pequeños compradores o vendedores de monedas son los vendedores de suelos. Esta consecuencia posiblemente no se encuentra en el mapa de colaterales de la Senavitat ni del Plan CHA, pero es un tema no menor a ser tomando un cuenta.
Segundo, mis dudas se fundamentan principalmente en que la evaluación y el análisis de la metodología de la licitación aplica un criterio y define la mejor oferta basado principalmente en los precios relativos ofertados y en menor escala en variables como la incidencia. La incidencia no es más que una medida que relaciona el valor del suelo al potencial edificable del mismo por los precios relativos de la zona. Se lee en porcentaje como en dólares por m2. El primer detalle que me fije en la licitación posteada en el sitio de la DGCP el 4 de julio del corriente relata una cartilla de precios referenciales iguales tanto para la zona nuclear como para la zona de amortiguación. Esto es relativo porque en la zona de amortiguamiento a la que se refiere el PLAN CHA típicamente permite edificar hasta un 70% de lo que se el plan regulador permite edificar en la zona nuclear. Con lo cual se asume que uno podría pagar hasta un 30% más por m2 en la zona nuclear de lo que podría pagar en la zona de amortiguamiento. Asumiendo lo que venimos leyendo en la prensa lo que se quiere es generar una oferta de productos adecuados para la clase media, los suelos identificados no deberían buscar un rango de precios sino una incidencia máxima (algo no mayor al 8% y un rango de USD 70 hasta USD 120 por metro cuadrado).
El otro aspecto es el relacionado al rol que la Senavitat toma en la dinámica inmobiliaria con este tipo de estrategia. Primero como propietario (futuro dueño de los suelos) además es el que desarrolla la idea, da pasos firmes hacia lo que en sector se conoce como un desarrollador inmobiliario. Este actor es típicamente quien asume los riesgos, cosa que en un mundo ideal debería ser el rol del sector privado y no del Estado. Sin embargo, claramente el sector privado no ha sido capaz de abordar esta problemática por un lado y tampoco se ve con claridad cuando lo va a hacer, con lo cual es comprensible que el Estado (a través de la Senavitat) se vea en la necesidad de dar un paso adelante.
Las soluciones podrían ser 2, la primera seria incorporar una metodología de evaluación de suelos que incorpore variables de precio como incidencias, paro lo cual requiere de una base de datos para comprar y medir una buena oferta de una mala oferta. La segunda alternativa requiere un cambio en el modelo de negocios, saliendo de la licitación y explorando la gran cantidad de suelos en manos de Estado en forma directa o indirecta. En este sentido cabe recordar que IPS cuenta con más de 1000 propiedades (muchas de ellas en Asunción), los Ministerios como el de Educación con otros cientos, la Municipalidad de Asunción como la Superintendencia de Quiebras del Poder Judicial son entes que cuentan con centenares de inmuebles adquiridos o por adquirir en cesión de pago y listos para ir a remate. Las Cajas son otras fuentes netas de suelo. En fin, la disponibilidad de tierra en forma directa o indirecta por parte del Estado casi no tiene límites.
Finalmente debo resaltar que en las últimas semanas he escuchado a la Ministra Soledad Núñez hablando de la figura del Fideicomiso como la alternativa legal de estructuración para estos desarrollos (inclusive el proyecto de Mariano). Si bien una entrevista no permite entrar en conocimiento pleno de lo que se busca a través de la figura, mi experiencia en el sector me permite sugerir para lograr los objetivos trazados el Fideicomiso sin el marco de Ley 5452/15 de Fondos Patrimoniales sería una mesa de 3 patas. Correctamente, el Fideicomiso, que responde al ámbito del Cómo? está enfocada a atraer desarrolladores y constructores, mientras que la envergadura de los fondos que se van a requerir, terminara sin lugar a dudas identificando que el actor que se requiere para lograr estos objetivos es otro.
Ricardo Avalos, MBA Profesor de Finanzas de Diplomado Inmobiliario
