Cuánto vale la tierra agrícola en Paraguay? y cual es su precio?
Ricardo Avalos, MBA
A finales del 2018 la diferencia entre el valor de un campo agrícola y su precio acortaron su distancia de manera drástica. Zonas con suelos tipo 1 con promedios de 3500 kilos de producción habían disminuido al menos 40% de su precio. Santa Rita, Naranjal y zonas aledañas podrían haber bajado su precio hasta USD 10000/ha, una cifra casi impensable entre 2013 y el 2015. Mientras que el valor del campo ha sido siempre una incógnita pues se ve afectada no solo por la limitada oferta de alternativas de inversión sino también por las leves regulaciones en la metodología de valoración a nivel local.
Pero que es lo que diferencia al precio del valor realmente? En primer lugar, el precio es una cifra que mayormente refleja la percepción colectiva común de la economía del momento para esta localidad y este rubro particularmente. Digamos que en una localidad determinada alguien está pidiendo USD 100,000 por 10 hectáreas de tierra agrícola (USD 10.000/ha). Seria natural que un vecino pidiese al menos la misma cantidad por sus tierras, pero a diferencia del primero, este atribuyéndose ciertas características con las que puede inclusive favorecer la propia percepción de su campo fortalece el precio de sus tierras y pide USD 240,000 por 20 hectáreas (USD 12000/ha). Así la percepción colectiva toma un rol protagónico en el proceso “descubrimiento de precios” y afecta a todo un mercado, que suma una cifra tan importante como USD 20 mil millones en activos productivos (tierra). A esto se le suma una gran ligereza de las regulaciones sobre metodología de valoración[1] que permite el método muestral, que si bien es válido, legitimista un proceso carente de base empírica. Debido a esto y a muchos años de bonanza de precios hemos tenido en los últimos años un marco de precios de la tierra agrícola que estado en una meseta de precio que excede toda lógica financiera como económica.
Imaginemos por un momento al 2010, un campo con 3500 kilos, USD 700/costo/ha, premios alrededor los USD 120/ton, podría generar al menos USD 850/ano. Si el precio de la época estaba en USD 12000/ha, estaríamos comprando el campo con una expectativa de 7% de retorno o 14 años de payback, algo impensable para el nivel de volatilidad del precio de la soja y los índices climáticos que rondan un 30%. Aun así, el mercado habría aceptado estos valores a todos los niveles, transacciones de compra-venta, garantías bancarias, coberturas e índices del BCP, etc., etc. En otras, palabras, el mercado había validado el proceso de percepción colectiva.
Si evaluáramos el valor del complejo sojero a nivel valor de sus activos, podríamos están disminuyendo su valor en unos USD 5000 mil millones, lo que afectaría de manera crítica el sistema. A nivel bancario, si asumimos que al menos el 40% de los fondos están destinados al campo, y estos garantizados en el precio de sus tierras, las coberturas legales (Resolución #8 del BCP) estarían totalmente descalzadas. Finalmente, desde la caída de los precios de los commodities en 2016, el sistema bancario empezó a cuestionarse si sus procesos de valoración de activos eran realmente los correctos, pero tanto es lo que está en juego que el status kuo es más rentable que ajustar los procesos. En cuanto el BCP, es normal que una economía que ha sido estables durante tantos años haya considerado que sus procesos y metodologías sean los correctos y que la necesidad de revisarlos está aún muy lejanos.
[1] Resolución SB. SG. N°00288/2002, BCP, que regula el registro de tasadores y las normas de valuación de bienes
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